A exposição do New York Community Bancorp ao imobiliário comercial intensificou o escrutínio dos investidores em torno dos bancos regionais, com alguns esperando mais sofrimento para aqueles com empréstimos para escritórios e propriedades multifamiliares.

Os receios sobre a saúde dos bancos mais pequenos aumentaram novamente um ano depois do colapso do Silicon Valley Bank, na Primavera de 2023, ter desencadeado uma crise bancária regional.

A recente divulgação de lucros da NYCB, que provocou uma queda de cerca de 60% em suas ações, concentrou particularmente os investidores na análise de carteiras de bancos regionais, já que os pequenos bancos respondem por quase 70% de todos os empréstimos imobiliários comerciais (CRE) pendentes, de acordo com uma pesquisa de Apolo.

“Enquanto as taxas de juros permanecerem altas, será difícil para os bancos evitar problemas com empréstimos CRE”, disse o vendedor a descoberto William C. Martin, da Raging Capital Ventures, que decidiu fazer uma aposta contra o NYCB após a desastrosa crise do banco em 30 de janeiro. divulgação de lucros que detalhou os problemas imobiliários e o levou a acreditar que as ações poderiam afundar ainda mais com mais perdas imobiliárias.

BANCO REGIONAL ATINGIDO COM 3º DOWNGRADE DE CRÉDITO À MEDIDA QUE AS PREOCUPAÇÕES DE CRISE PERMANECEM

O New York Community Bank (NYCB) tem lidado com as consequências dos rebaixamentos anunciados pelas agências de classificação de crédito. (Fotógrafo: Bing Guan/Bloomberg via Getty Images/Getty Images)

Martin, que vendeu a descoberto o Silicon Valley Bank no ano passado, antes do seu colapso, disse que vendeu a descoberto o NYCB porque pensava que o seu poder de gerar lucros diminuiria e que poderia ter de levantar capital. A NYCB disse na quarta-feira que um aumento de capital é uma opção, mas que não tem planos de fazer isso “neste momento”.

O banco não quis comentar a opinião do vendedor a descoberto.

“Os bancos regionais… (estão) duplamente mais expostos às taxas”, disse Dan Zwirn, cofundador e CEO da empresa de investimento em dívidas inadimplentes Arena Investors, que está evitando imóveis nos próximos um ou dois anos, citando em parte valores mais altos risco de inadimplência. O índice KBW Regional Banking caiu cerca de 11% desde o anúncio do NYCB.

O mercado de imóveis residenciais foi atingido pelas repercussões da pandemia COVID-19. As taxas de inadimplência sobre títulos garantidos por hipotecas comerciais (CMBS) deverão aumentar para 8,1% em 2024, de acordo com a Fitch, à medida que muitas empresas lutam para converter funcionários remotos e híbridos. Enquanto isso, a inadimplência de empréstimos do CMBS em imóveis comerciais multifamiliares – imóveis habitacionais com mais de cinco unidades – deverá atingir 1,3% em 2024, contra 0,62% em 2023.

Relógio Segurança Durar Mudar Mudar %
NYCB NOVA IORQUE COMMUNITY BANCORP INC. 4,89 -0,01 -0,10%

O CRE também enfrentou pressão de taxas de juro mais elevadas, onde cerca de 1,2 biliões de dólares em hipotecas comerciais deverão vencer este ano e no próximo, mostrou a pesquisa da Goldman Sachs.

Alguns também atribuíram maior risco aos ativos multifamiliares comerciais na cidade de Nova Iorque.

Exclusivo do NYCB é o seu papel como grande credor para proprietários com aluguel estabilizado na cidade de Nova York. Mais da metade de sua carteira total de empréstimos multifamiliares é garantida por propriedades no estado de Nova York, muitas das quais estão sujeitas a leis de regulamentação de aluguéis, disse a empresa. A taxa de inadimplência nas moradias com aluguel estabilizado em Nova York tem sido historicamente baixa, mas aumentou de 0,32% em abril de 2020 para 4,93% em dezembro de 2023, impactada pela pandemia e por uma lei de 2019 que limita a capacidade dos proprietários de aumentar os aluguéis, disse Stephen Buschbom , diretor de pesquisa do provedor de dados imobiliários Trepp.

BANCO QUE COMPROU BANCO COMUNITÁRIO FALADO PERTO DO DOWNGRADE DE CRÉDITO

À medida que os bancos começam a constituir provisões para as suas propriedades em Nova Iorque de forma mais ampla, “podemos ter uma possível próxima onda da crise que começou a desenrolar-se no ano passado”, disse Nate Koppikar da Orso Partners, que vende bancos com uma exposição descomunal ao CRE. Ele se recusou a entrar em detalhes.

Sinal de classificações da Fitch

A agência de classificação Fitch foi uma das empresas que rebaixou a classificação de crédito da NYCB nas últimas semanas. (Jakub Porzycki/NurPhoto via Getty Images/Getty Images)

Alta concentração

Alguns investidores estão focados nos bancos com alta concentração de empréstimos imobiliários. Martin disse que também estava vendido na OceanFirst e na Valley National, mas fechou sua posição este mês depois de embolsar ganhos.

Ambos os bancos, assim como o NYCB, têm participações em CRE como proporção do capital total baseado em risco acima de 300%, de acordo com dados da Trepp. Esse nível de 300% pode indicar que um credor está exposto a um risco significativo de concentração de CRE, de acordo com as diretrizes públicas da Federal Deposit Insurance Corporation (FDIC). O FDIC não respondeu a um pedido de comentário.

As participações em CRE da Valley como proporção do seu capital total baseado em risco foram de 479% no quarto trimestre, enquanto a OceanFirst foi de 447%, mostraram os dados da Trepp. No terceiro trimestre, o NYCB tinha um índice de 468%.

No total, quase 1.900 bancos com activos inferiores a 100 mil milhões de dólares tinham empréstimos CRE pendentes superiores a 300% do capital próprio, de acordo com a Fitch.

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Um segurança fica do lado de fora da entrada da sede do Silicon Valley Bank

Um guarda de segurança está do lado de fora da entrada da sede do Silicon Valley Bank em Santa Clara, Califórnia, EUA, em 13 de março de 2023. O SVB estava entre os bancos regionais que faliram na primavera passada. (REUTERS/Brittany Hosea-Small/Fox News)

A Fitch, num relatório detalhado em Dezembro, também afirmou que se os preços caíssem aproximadamente 40% em média, as perdas nas carteiras de imobiliário comercial poderiam resultar na falência de um número moderado de bancos predominantemente mais pequenos.

A OceanFirst disse à Reuters que tem um “portfólio amplamente diversificado”, com níveis muito baixos de concentração em escritórios centrais do distrito comercial e multifamiliares com aluguel estabilizado, e disse que o interesse na venda a descoberto das ações é baixo.

O NYCB não respondeu imediatamente a um pedido de comentário sobre as vendas a descoberto e o risco de concentração. O vice-CFO da Valley, Travis Lan, disse que o banco está “confortável com nosso portfólio diversificado e granular de imóveis comerciais” e disse que o banco “priorizou a diversidade do balanço patrimonial”.

Vendas de empréstimos

Os investidores prevêem que alguns bancos regionais poderão ser forçados a vender empréstimos com prejuízo ou a aumentar o provisionamento para perdas. Um investidor em dívidas em dificuldades disse que alguns bancos regionais com exposição aos empréstimos multifamiliares com renda estabilizada da cidade de Nova Iorque começaram a explorar as vendas destes e de outros activos.

O NYCB disse na quarta-feira que as opções poderiam incluir vendas de empréstimos e que o banco “estará extremamente focado em reduzir nossa concentração de CRE”.

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Mas a venda de empréstimos pode não ser a solução ideal, com propriedades agora avaliadas entre 50% e 75% abaixo das suas avaliações no momento em que os empréstimos foram concedidos, disse Rebel Cole, professor de finanças na Florida Atlantic University.

“Muitos dos empréstimos concedidos nos últimos cinco a sete anos são contestados agora”, disse Ran Eliasaf, fundador e sócio-gerente da empresa de investimentos imobiliários Northwind Group, que está investindo no mercado multifamiliar de Nova York.

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